مسکن در ایران بخش بزرگی از اقتصاد را تشکیل می‌دهد که بنا بر آمار موجود حدود 30 تا 40 درصد سرمایه‌های بخش خصوصی به این بخش اختصاص می‌یابد. تجربه بازار مسکن در ایران طی دهه‌های اخیر نشان می‌دهد که از یک‌سو این بخش از اقتصاد پس از دوره‌های دو تا سه‌ساله رکود، شاهد رونق در ساخت‌و‌ساز و افزایش قیمت‌هاست و از سوی دیگر، بازار مسکن کشور به شدت تحت تاثیر بازار مسکن در تهران قرار دارد. کلان‌شهر تهران در سال‌های اخیر به طور میانگین 25 تا 35 درصد واحدهای مسکونی ساخته‌شده در کشور را تشکیل داده و تجربه نشان می‌دهد که تغییرات بازار مسکن در تهران طی دوره‌ای شش‌ماهه ابتدا در کلان‌شهرها و سپس در سایر مناطق کشور روی می‌دهد. بنابراین، می‌توان وضعیت مسکن در سال آینده را تا حدودی با توجه به رکود به وجود آمده در شش‌ماهه دوم سال در شهر تهران پیش‌بینی کرد. اما علاوه بر این امر، متغیرهای دیگری بر وضعیت بازار مسکن در سال آینده تاثیرگذار خواهند بود.

بازارهای رقیب

تا چند سال پیش، کمتر کسی تصور می‌کرد که بورس رقیبی جدی برای بازار مسکن تبدیل شود اما تلاش دولت برای جمع‌آوری نقدینگی توسط بورس و سایر نهادهای مالی، تا حدود زیادی نقدینگی موجود در کشور را به سمت بازار بورس سوق داد. بازدهی خیره‌کننده بورس به ویژه پس از انتخابات ریاست‌جمهوری در یک دوره شش‌ماهه، یکی از دلایل مهم جمع‌آوری نقدینگی بازار و رکود نسبی در بازار مسکن بود. با وجود وضعیت بی‌ثبات کنونی در بازار بورس، به نظر می‌رسد این بازار همچنان به عنوان گزینه‌ای جدی برای جمع‌آوری نقدینگی موجود -که یکی از راهکارهای کاهش تورم از نظر دولت یازدهم به شمار می‌رود- محسوب می‌شود.

طلا نیز همواره رقیبی جدی برای بازار مسکن محسوب می‌شده است. نوسانات قیمت طلا در نیمه دوم سال 1391 و نیمه نخست سال 1392، حجم عظیمی از سرمایه‌های خرد و کلان را به خود اختصاص داد. همچنین می‌توان به این مورد خرید و فروش ارز را نیز اضافه کرد که البته با کاهش نسبی قیمت طلا و ارز و سپس ثبات نسبی آنها، سرمایه‌ها تا حدودی از این بخش خارج شده است و مسکن در کنار بورس می‌تواند مقصد بعدی این سرمایه‌های سرگردان باشد. البته در این مورد باید متذکر شد که بخش عظیمی از سرمایه‌های موجود در بخش طلا و ارز، سرمایه‌های خرد خانوادگی هستند که افراد از طریق آنها، امکان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را ندارند و بازار بورس یا بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری، این سرمایه‌های خرد را به سوی خود جلب خواهد کرد. این احتمال تا حدودی با توجه به افزایش سود سپرده‌ها در بانک‌ها و موسسات مالی قابل پیش‌بینی است.

مساله حائز اهمیت دیگر در سال جاری که قطعاً بر چگونگی وضعیت بازار مسکن تاثیر خواهد داشت، رونق یا عدم رونق بازار تولید است که در سال‌های گذشته، نه‌تنها در جذب سرمایه‌های سرگردان ناموفق بوده است بلکه رکود تولید، نقدینگی بسیاری را به اقتصاد ایران وارد کرده است. رونق احتمالی تولید، در سال 1393 می‌تواند بخشی از سرمایه‌های موجود را به خود جذب کند.

ورود دولت و قانونگذاری

برخی از اقدامات دولت مانند اعطای وام مسکن 50 میلیون‌تومانی یا بودجه‌های اختصاص داده‌شده به مسکن مهر، قطعاً بازار مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد، اما اقدامات دولت تیغی دولبه است. چنانچه تضمینی برای ورود وام 50‌میلیونی به بازار مسکن وجود داشته باشد، باعث رونق بازار مسکن و افزایش احتمالی قیمت آن خواهد شد. از سوی دیگر، با تکمیل بخشی از واحدهای مسکن مهر و تحویل آنها و با وجود قانون واگذاری و فروش مسکن مهر، واحدهای مسکن مهر به عنوان رقیبی جدی در بازار مسکن وارد شده و باعث کاهش رونق در این بازار خواهد شد.

همچنین اقدامات شهرداری‌ها و به ویژه شهرداری تهران در زمینه‌هایی مانند سیاستگذاری در زمینه بسته‌های تشویقی برای نوسازی بافت‌های فرسوده، افزایش یا کاهش فروش تراکم، نحوه قیمت‌گذاری عوارض ساخت‌و‌ساز مسکن و تغییرات طرح تفضیلی در سال جدید هم بر رونق ساخت‌و‌ساز و هم بر قیمت مسکن در سال آینده تاثیرگذار خواهد بود.    

شواهد موجود نشان می‌دهد مسکن برای جذب نقدینگی موجود در بازار با رقیب‌های بسیاری روبه‌روست که به نظر نمی‌رسد شانس چندانی برای جذب سرمایه‌های سرگردان داشته باشد. البته این امر منوط به موفقیت احتمالی بازارهای رقیب است. همچنین نرخ تورم بالای احتمالی به صورت کلی و میزان تورم در مصالح ساختمانی به طور خاص نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن خواهد داشت. 

نظرات شما عزیزان:

نام :

آدرس ایمیل:

وب سایت/بلاگ :

متن پیام:

نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه: